Real Estate Auctions Prós E Contras

Real Estate Auctions Prós e Contras

Instrutor Profissional de Investidor Imobiliário

Muitas pessoas pensam que um leilão de imóveis é a maneira mais precisa de determinar o verdadeiro valor de uma propriedade. Mas os leilões têm muitas dinâmicas diferentes que muitas pessoas não conhecem. Um deles é algo chamado lance de shill. Um lance de shill: quando o vendedor (ou empresa de leilão) tem uma oferta de terceiros no seu item exclusivamente com a intenção de aumentar o preço e não com a finalidade de comprar a propriedade.

Shill lances são frequentemente utilizados para obter o preço até o preço de reserva do vendedor (este é o mínimo que o vendedor vai aceitar para a propriedade). Ele também pode ser usado para elevar o preço quando o lance ativo está acontecendo.

Aqui está um cenário de leilão típico: REO de família única com um lance de abertura de US $ 350.000. O lance de abertura está muito abaixo do valor e ele faz o trabalho, as pessoas começam a licitação como louco. A propriedade atinge um preço próximo ao valor justo de mercado de US $ 475.000. A licitação começa a se acalmar e, de repente, um novo licitante entra na mistura. O leiloeiro anuncia que a licitação agora aumentará para incrementos de US $ 5000,00. Assim, o novo licitante (nosso shill) oferece US $ 480.000 eo marido e a esposa que estavam tão perto de conseguir sua casa de sonho em $ 475.000 agora precisam tomar uma decisão se eles querem ir mais alto, eles fazem e ganham em $ 485.000. Dez mil a mais do que seu "desejo" preço (como meu mentor, Ken Stimson diria). Valeu a pena? Ou a empresa de leilões capitalizou a emoção e usou um licitante de shill para conseguir mais US $ 10.000?

A resposta é sim que eles fizeram. Você pode encontrar grandes vencedores em leilões, mas você deve saber como o jogo é jogado e manter suas regras.

Minha Lista de Regras Sugeridas é:

Due diligence da propriedade - obter comps e executar os números para ver onde o preço para comprar faz sentido. Isso também incluirá ter uma inspeção "não oficial". Traga seu handyman ou contratante para a casa aberta programada e tê-lo dar-lhe um parque de bola em reparos necessários.

Certifique-se de tirar todas as oportunidades dadas para ver a propriedade assunto.

Certifique-se de saber se há um preço de reserva e quais são as taxas.

Várias propriedades - tente pesquisar várias propriedades que você pode estar disposto a comprar. Isso faz duas coisas:

Faz você se parecer com um jogador se você está oferecendo em mais de uma propriedade

Não permite que você obtenha tudo emocionalmente vinculado a apenas uma propriedade

Se lances começam rápido e furioso, pendurar para trás até que a licitação começa a morrer para baixo. Não alimentar o fogo.

Muitas vezes as primeiras propriedades até vender por menos porque amadora lances vai sentar e tentar obter o lay da terra.

Eu acredito que você deve olhar como um profissional (este conselho levanta frequentemente diferenças de opiniões). Se você é um profissional, pareça um.

O melhor conselho de leilão foi-me dado pelo meu mentor - saber o seu "Walk away" preço e cumpri-lo. A propriedade não obter mais valioso porque alguém está disposto a pagar mais.

Você não tem que usar minhas regras, mas se você ficar com um conjunto de regras que irá garantir um maior sucesso.